如何看待现阶段个别城市楼市过热现象？怎么才能解决好大城市住房突出问题？房企面临多元转型挑战路在何方？近日，新华社记者专访浙江工业大学副校长虞晓芬，展望“十四五”期间住房和城乡建设事业新发展。
个别城市楼市过热需引起高度重视
近期，上海、深圳等地先后出台政策为楼市调控“打补丁”，如何看待现阶段个别城市楼市过热现象？
虞晓芬说，个别城市楼市过热，在一定程度上与楼市调控不及时有关，没能及时动用长效机制中的工具箱，抑制投资投机热，住宅用地供给量也存在严重不足。
房地产长效机制实施以来，各地各部门认真贯彻党中央、国务院决策部署，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，房地产工作取得明显成效。虞晓芬表示，我国对房地产调控坚持因城施策、一城一策、城市负主体责任的思路，市场运行总体平稳，调控效果是好的。
“但也必须清醒地看到，市场分化进一步加剧，少数大城市房地产市场存在过热现象，地价屡创新高，投资投机性购房倾向严重，一房难求、房价上涨过快。”虞晓芬说，这需要引起高度重视。
城市政府应切实负起调控主体责任
中央经济工作会议将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一。虞晓芬分析，现阶段，大城市住房突出问题表现为供给量偏少，房价收入比过高，租赁市场存在供应不足、供给结构不合理、市场不规范等问题，造成新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等群体的住房困难较为突出。
“解决好大城市住房问题是个系统工程。”虞晓芬表示，各城市要通过优化供地结构，增加住宅用地供给，尤其需要加强资金监管，严防资金违规进入，实施“限房价、竞地价”“限房价、限地价”联控机制，着力稳地价、稳房价、稳预期。
另一方面，应加快补齐租赁住房短板，完善住房市场体系。虞晓芬说，大城市流动人口规模庞大，租赁需求量大，要通过完善长租房政策、出台《住房租赁条例》、加强住房租赁管理服务平台建设和网格化管理等方式方法，让承租人住得放心、安心，改变售租市场“一条腿长一条腿短”的状况。
“还要加快构建由保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，加大住房保障力度，让新市民在大城市里有一张床或者有一间房，或者有一小套房。”虞晓芬说。
在虞晓芬看来，城市政府应成为楼市调控的主力军。“城市政府掌握着调控房地产市场的资源，有能力促进本地房地产市场平稳健康发展，应该切实负起主体责任。”她说。
长租公寓“一地鸡毛”警示加强监管
2018年以来，逾百家长租公寓陆续“爆雷”，给社会留下“一地鸡毛”，这对促进长租房市场健康发展带来哪些警示？
虞晓芬团队在调研中发现“爆雷”企业存在四大共性问题：一是普遍轻资产运行；二是经营模式上“高进低出”“长收短付”；三是用“长收短付”筹措的资金盲目扩大规模；四是脱离政府监管。
“从政府角度，要加快健全法律法规，明确企业从事代理租赁业务或转租租赁业务应承担不同的责任，明确禁止企业采取‘高进低出’‘长收短付’等不对称不透明的经营手段。”虞晓芬说，应切实加强市场监管、住建、公安等部门的信息共享和联合执法，建立住房租赁资金监管制度和监管平台。
房企面临多元转型挑战路在何方？
在新的发展格局下，房企转型路在何方？
虞晓芬表示，在新发展格局下，扩大内需、持续增进民生福祉将成为重点。房地产企业应积极寻找新的发展机会、新的发展模式，加快转型升级。
以新型城镇化建设为例，她认为，城市群、都市圈的发展已被提到议事日程上，我国城镇化全面进入“城市群/都市圈时代”，新一轮国土空间规划正在重构，基础设施建设正紧锣密鼓重新布局。
“一些大城市为迎接更多人口和产业集聚，正积极谋划郊区新城的建设。”虞晓芬说，比如上海提出要建设嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等5个新城。
此外，发展租赁住房市场、老旧小区改造和城市更新、上下游产业延伸等领域都为房企转换跑道提供了想象空间。
让老百姓住有所居、住有宜居
“十四五”规划建议提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。2021年是“十四五”开局之年，住房领域将迎来哪些值得期待的新变化？
她表示，期待房地产市场运行更平稳，真正实现稳地价、稳房价、稳预期的目标；住房市场供给结构更优化，长租房供给明显增加，中小户型普通商品住房供给明显增加；消费者更理性，住房消费趋向健康发展；政策性租赁住房的支持政策体系落地，促进扩大保障性租赁住房供给；让更多的老百姓住有所居、住有宜居。
虞晓芬，女，汉族，1965年5月生，浙江宁波人，浙江省普陀中学校友，博士，教授，现任浙江工业大学党委委员、副校长，兼任住房和城乡建设部科技委住房和房地产专业委员会副主任委员，教育部高等学校工商管理类专业教指委委员，中国房地产估价师与房地产经纪人学会第四届理事会副会长，浙江省人民政府咨询委员会委员，杭州市委市政府咨询委员会委员，住建部和浙工大共建的浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长等。1995年获得中国房地产估价师执业资格证书。长期从事房地产经济与住房政策研究，主持完成教育部重大招标项目、国家自然基金、省部级项目多项。出版《我国住房保障体系与运行机制研究》《共有产权住房的理论与实践》《居民住宅租购选择及其弹性研究》《居民住房负担能力与房价合理性研究》等专著。研究报告曾获国家级、省部级领导批示。